深圳部分银行暂停存量房贷客户经营贷申请，仍有中介铤而走险
作者 王方然
存量房贷高企下，近期，低成本经营贷置换房贷的操作层出不穷，监管的查处力度也在持续加大。
(资料图)
第一财经记者采访获悉，当前，多家银行将房贷是否结清作为经营贷借款“门槛”，如有未还清的房贷，暂时不受理经营贷相关业务。
某国有大行贷款业务相关人士表示，该行对疑似利用经营贷置换房贷的提前还贷申请，将采取更严格的合规审批流程。不少银行近期也加大了内部自查的力度，一旦查出问题将收回违规贷款。
深圳多家银行经营贷业务调整
2月20日，第一财经记者联系深圳多家银行网点的个贷人士获悉，已有部分银行进行相应调整。招商银行深圳某支行网点客户经理称，如有未还清的房贷，目前暂时不受理经营贷相关业务。交通银行、光大银行、广发银行等多家银行也将房贷是否结清作为经营贷借款“门槛”，交通银行深圳某网点相关工作人员表示，目前如果在非本行仍有房产按揭贷未结清，该套房产不能作为抵押物办理相关经营贷业务。广发银行深圳某网点人士则表示，会综合考虑借贷者的情况，但一般来说目前需要结清按揭贷款半年方可申请(经营贷)。
不过，值得注意的是，虽然监管信号释放明显，但转贷市场的热度并未完全降温。深圳不少助贷中介机构近期开始在社交平台借机炒作，称“抵押贷利率预计将全面上调”，让购房者“珍惜低利率”。
第一财经记者以转贷为由咨询其中一家中介机构，该机构负责人表示，目前可能是最后的窗口期，建议尽快“上车”。
他介绍了一套加速办理流程，建议可同时操作，即先在房贷所在银行排队预约提前还贷，同时提交经营贷申请资料，先出贷款批复。“顺利的话，20天就能搞定。”他介绍道。
已有购房者转贷失败
当记者询问到随着监管趋严，是否存在抽贷风险时，深圳另一中介机构表示：“目前抽贷主要是针对贷款直接用于买房或者炒股，提前还贷问题不大。”
“中介前期信誓旦旦保证没问题，但办理这些业务各个环节的风险都是我们自己承担的。”在昆明工作的陈先生最近深陷转贷的麻烦。
2022年9月，陈先生根据中介的建议，将名下90万元的房贷分批次转为经营贷。仅仅过了3个月，陈先生的妻子就收到银行的电话，称因为在贷后管理中查出经营贷用途违规，要求在30个工作日内返还借款。
对于陈先生而言，高杠杆房贷操作下，家里早已没有“余粮”。在2021年购买该套房产时，首付资金就有部分是向朋友借的。他名下还有另一套小房子，也还有房贷未还完。而前期交给中介的1万元手续费也无从退还，中介只是回复陈先生，可帮忙联系其他银行机构重新贷出90万元。
一家股份行深圳某支行网点相关人士告诉第一财经记者，事实上，针对经营贷、炒房的监管一直以来都以抽查的形式进行，近期开始加大内部自查的力度。据他介绍，他所在的支行近期频繁接受来自总行的检查，如查出问题就需要进行整改，对违规客户收回贷款。
某国有大行贷款业务相关人士表示，对疑似利用经营贷置换房贷的提前还贷申请，近期将采取更严格的合规审批流程。
监管逐渐加码
为何购房者仍热衷于“铤而走险”办理转贷业务，核心问题可能仍然在于存量房贷利率过高。事实上，近阶段，存量房贷利率与经营贷、消费贷的利差空间持续加大。目前多家银行个人经营贷年化利率低至3.5%以下，与此同时，存量房贷利率偏高，不少购房者房贷利率在5%以上，利差将近2个点。在这种情况下，利用经营贷置换房贷的操作开始在市场上“卷土重来”，大有愈演愈烈之势。
2月以来，有关涉房贷款的监管力度持续加强，涉房贷款的大额罚单也不断落地。
2月2日，深圳市房地产中介协会发布《关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示》；2月13日，辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，对于经营贷转贷的风险、中介机构规范等方面作出提示。
针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，人民银行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，人民银行、银保监会要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
2月17日银保监会一口气开出19张罚单，5家金融机构被罚近3.9亿元，违规行为均与楼市相关。
建设银行收到近2亿元罚单，共涉及38项违规内容：因违规发放房地产贷款、贷款审查严重不尽职、违规办理虚假按揭贷款、信用卡资金违规流入证券公司、个人贷款管理严重违反审慎经营规则等，总行、分支行共计被罚19891.5626万元。
渣打银行被银保监会没收违法所得并处罚款合计4965.94万元。罚单显示，渣打银行(中国)涉及存在信贷资金被挪用、掩盖不良、未按监管要求披露股东变更信息、EAST报送数据质量不合规、违规发放房地产贷款、重复收费等39项违法违规事实。
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