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金地集团(600383)
投资要点
事件： 公司发布 2022 年年报。 2022 年实现营收 1202.1 亿元，同比增长21.1%；归母净利润 61.1 亿元，同比下降 35.1%。 业绩符合市场预期。
营收稳步增长，短期业绩承压。 2022 年公司营收同比增长 21.1%而归母净利润同比下降 35.1%的主要原因：（ 1） 公司 2022 年计提资产减值损失 36.9亿元以及信用减值损失 10.4 亿元，同比增加 32.8 亿元； （ 2） 2022 年公司实现投资收益 39.7 亿元，同比下降 44.7%；（ 3）少数股东损益占净利润比重同比提升 6.0pct 至 33.4%。利润率方面，公司 2022 年毛利率为 20.7%同比下降 0.5pct，其中房地产业务毛利率为 20.0%同比提升 0.3pct， 物业管理业务毛利率为 9.1%同比下降 0.9pct。 2023 年一季度公司实现营收 143.6 亿元同比增长 7.5%，归母净利润 5.1 亿元同比下降 18.8%，主要是由于前期低利润项目结算导致毛利率下行。
销售稳健排名稳中有升；投资拿地审慎，高度聚焦核心城市。 公司 2022年实现销售金额 2218 亿元，同比下降 22.6%。根据中指数据，公司全年销售额排名前进 4 位来到第 8 位。公司深耕一二线城市， 2022 年在深圳、上海、南京、大连、福州等城市市占率位居当地前列。 根据中指数据， 2023年 1-4 月公司实现销售金额 591.2 亿元，同比增长 1.9%。 公司 2022 年投资策略审慎，新增土地储备248万方，同比下降84.8%；拿地金额368亿元，同比下降 71.9%，占销售金额比例为 16.6%；拿地均价 14839 元/平，同比提升 85.5%。 公司聚焦高能级城市投资，新获取项目中一二线城市占比高达 95%。截至 2022 年末，公司总土地储备约 5182 万方，权益土地储备约2345 万方，其中一二线城市占比约 71%。
财务稳健， 融资成本优化，有息负债规模下降。 截至 2022 年末公司综合融资成本下降 3bp至 4.53%；持有货币资金 545.1亿元，其中预售监管资金77.4 亿元； 有息负债规模余额为 1152 亿元，同比下降 8.3%。 公司三道红线维持绿档：净负债率 52.2%，剔除预收账款资产负债率 65.3%，现金短债比 1.13。 良好的债务结构和资金状况为公司长期可持续发展奠定基础。
多元业务全面发力。 物管方面：金地智慧服务 2022 年新增外拓合约面积超 5000 万方，截至 2022 年末合同管理面积达 3.9 亿方。代建业务方面：截至 2022 年末代建业务服务项目超 115 个，累计签约面积超 1832 万方。
盈利预测与投资评级： 公司财务健康投资聚焦高能级城市，多元业务稳健发展。 但考虑到低利润项目结算对毛利率及业绩有一定拖累， 我们下调其2023/2024 年归母净利润至 68.4/74.7 亿元（前值为 88.2/92.9 亿元），预测2025 年利润为 81.1 亿元，对应的 EPS 为 1.51 元/1.65 元/1.80 元，对应 PE分别为 5.2X/4.8X/4.4X，维持“买入”评级。
风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；疫情反复影响超预期。
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